我15岁参军，28岁就成为了一名正团职干部，后来为响应国家“百万裁军”的号召，离开部队，成为大连市西岗区区政府办公室主任，但在改革浪潮下，本可以在仕途上一片光明的我又选择了弃政从商。
比起冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森、黄怒波等92派房地产界大佬纷纷下海创业时，1988年改革的春风还没有吹得那么暖，25年前万达成立之初，我因得不到计划指标和土地，被迫选择旧城改造方式获得土地，成为全国第一个进行城市旧区改造开发的企业。
商业地产的扩张空间
有媒体问我，据公开数据显示，从2012年6月收购AMC开始截至目前，万达近一年内海外投资累计金额超过500亿元人民币（含正在推进中的项目），国内仅哈尔滨、南昌、合肥3个文化旅游城投资就超过900亿元，加上广州4个项目450亿元，巨额的投入是否会带来资金上的压力？
我们宣布的是总投资，不是宣布的当年投资，总投资是指这个项目从开始到项目投资结束，它的投资额的相加。比如我们长白山项目总投资160亿，长白山到现在只完成了一期，今年把五个酒店建完才二期。
今年开始万达进入文化领域的投资，而且文化领域的投资规模都比较大，比方说南昌文化旅游城这次总投资400亿，计划10年时间完成，也就是2013—2023年，这400亿如果分成十年，每年可能就40亿，当然可能第一年第二年投资多一点，因为除了注册资本，还有启动资金，主要是拿地的钱，要再加50%，所以第一年第二年可能是投50亿、60亿，以后逐步稳定。每个项目，房地产的销售什么时间结束，每年市场大概只能容纳多少，每年这个项目需要多少财务费用，我们内部都有一个很详细的计划。
那么，万达的融资渠道主要是什么？比方当年投资50亿，我们自己拿的启动资金，注册资金就是30%—40%，第二块是银行融资，大约30%；第三块是预售款，比方说预售，还有一些预定，有的不是预售，比如他看好我三星级酒店，他来经营，我们就不用经营，还有大酒楼干脆委托我们来给他投资，我们规划有酒楼，有酒吧，他可以把这条街全扫走。实际上严格来讲自有的资金投下去这一块就是40%，银行融资30%，预售30%，所以大一点就是各三分之一。
这是中国的融资模式，在境外有些不同，公寓是可以预售的，但是预售的资金是不能动的，这笔钱叫定金，一般是房屋总价的10%—20%，这笔钱直到入户交房，把尾款交齐后我们才能动用，但是这个定金可以用做抵押融资，当然要支付一些财务费用了。
把中国酒店品牌推向世界
有人问我，作为首家在海外建造豪华酒店的中国企业，将如何应对海外市场的激烈竞争？有个所谓的投资专家说，在伦敦投资一个酒店要花7亿英镑，就是70亿人民币，才只有160个房间，说怎么能够收回成本啊？我要强调一点，7亿英镑是项目的总投资额，不是单纯买酒店的钱。
其实这个并购实际上是捡了一个大便宜，我们买这个地只有9000多万英镑，这个项目是10.3万平米，算下来楼面价只有1/15，这在中国是不可想象的，中国卖1万块钱的房子，700块钱的楼面价怎么可能呢？
另外，我们并不是所有面积都用来做酒店，其中6.3万平米的公寓是用来销售的，因为在伦敦公寓是很好销售的，我们考察过项目周边的公寓价格，基本都在1.5万英镑/m2左右，我们就算再便宜点，以每平方米一万三四销售，销售额就将近9亿英镑，除去2亿英镑的税金，大概收入是7亿英镑，正好等于我们这个项目的投资总额，也就是说三四年时间开发结束，我们在伦敦可以白赚一个酒店，那这个事情就是放在北京、上海也是不容易实现的。
我们在美国纽约正在谈的也有几个项目，纽约酒店房间可能比伦敦的略多一点，另外我们在法国也寻找了一个酒店投资项目，已经有一段时间了，我相信明年就会落地。另外，洛杉矶有一个项目，签了初步的框架协议，签了预签书了。总之我们要在海外选8—10个城市建造超五星级酒店，这是第一步。
我们在海外投资的五星级酒店原则上都会采用这种模式。如果单纯做酒店，比如纽约的200个房间需要6亿美元，如果纯粹去投资，经营压力可能比较大，光是付利息就很难受，但如果这个项目有房地产，有公寓销售，沉淀的现金就很少，就比单纯买酒店合适多了。
当然，伦敦的项目是特例，因为这是一个当地银行的不良资产项目，如果短期内处理不掉就会进入拍卖程序，所以我们能以这样的低价拿下这块地。我们不可能所有项目都能通过公寓销售完全收回酒店的投资，但是可以稀释酒店的整个投资，我们至少要稀释到50%才能有开发。
从并购美国第二大院线AMC影院，3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司，到7亿英镑在伦敦投资建设五星级酒店，我在海外投资去年公布了26亿美元，今年又公布了一个10亿英镑，10亿英镑差不多也是15亿美元了，而且我们接着还要再宣布，很多人会说万达哪儿来这么多钱？举个例子，我们并购游艇公司3.2亿英镑，这个3.2亿英镑我们本身出50%，再融资50%，而这个融资50%现在非常容易，海外的银行什么都愿意来融，我们选择便宜的合作。
25年来，万达的发展也不是一帆风顺。刚出去搞跨区域发展，第一站在广州就不成功，我们是跟别人合资做一个什么项目，我们是占小股份，别人占大股份，投资了2个多亿，但是这个小子把我们的钱投进去他自己拿着钱就跑了，我们当然先起诉，告状，慢慢把公司接过来，我们接着再补钱进去，实际上我们还算不错了，最后没亏损，但只赚了几千万。
其间，我们和美国的几个著名的发展商的董事长都见了面，其中有一家公司，规模在美国大概排不到前十，但是他的租金在美国是最高的，平均绩效也是最好的，那家公司的老板父子俩本身都是耶鲁毕业的著名设计师，他一面画图一面给我解释，之后我们大家豁然开朗，商业地产不能像我们以前那样就是一层一层地卖商铺，还可以有百货楼、电影楼等业态，结果我们试着做了宁波的项目，效果非常好，之后北京和上海的也按照这个模式做，都火得一塌糊涂，不仅效益好，各界口碑也好，万达这才打了一个翻身仗。